西宮・大阪のお金の先生【山下FP企画】
2027年の不動産評価見直しと、相続税より大切な家族の本音
「山手線の内側にあるマンションですから、資産価値は下がりませんよ」もし、相続税対策として投資用マンションの購入を勧められ、こんな説明を受けたら、皆さんはどうされますか？
都心の好立地にある賃貸マンション。家賃収入が期待でき、現金を不動産に替えることで相続税評価額も下がる。一見すると、魅力的な相続対策に思えます。実は以前、私のセミナーに参加されたある社長さんが、まさにこのような不動産の購入を検討されていました。
しかも、契約書に判を押す直前まで話が進んでいたそうです。ところが、その社長さんは、最終的に購入を見送られました。
後日、社長さんからいただいたのは、「あのとき、セミナーの話を聞いて助かった。命拾いしたよ」という言葉でした。なぜ、購入を見送ることになったのでしょうか。
今回は、この実際のご相談を通して、不動産を使った相続対策で本当に大切なことを考えてみたいと思います。あわせて、2027年から適用が予定されている、一定の賃貸不動産の相続税評価見直しについても解説します。
1．「社長、そのマンション、お子さんは喜ばれますか？」
その社長さんには、お子さんが3人いらっしゃいました。
相続税対策として勧められていたのは、東京の投資用賃貸マンションです。
「山手線の内側だから資産価値は下がらない」
そう説明され、購入する気持ちはほぼ固まっていたそうです。
確かに、不動産は相続税対策の選択肢の一つです。
現金を不動産に替えることで、相続税の計算上の財産評価額が低くなる場合があります。
しかし、私には気になることがありました。
そこで、社長さんにこうお尋ねしました。
「社長、そのマンションを相続させたいお子さんには、もうお話しされましたか？」
社長さんは、お子さんのうちのお一人に、そのマンションを残すお考えでした。
私は続けてお尋ねしました。
「東京の離れた場所にあるマンションを相続すれば、お子さんは大家さんとして管理していくことになります。そのお子さんは、それを望んでいらっしゃるのでしょうか？」
「お子さんは3人いらっしゃいますよね。お一人にマンションを残すとしたら、ほかのお二人との財産のバランスはどうでしょうか？」
さらに、不動産の収益性についてもお話ししました。
「仮に相続税評価額を下げられたとしても、実際の家賃収入から管理費や修繕費を差し引いて、いくら残るのでしょうか？」
「借入れをする場合、変動金利であれば将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性もあります」
私は、不動産の購入そのものに反対したわけではありません。
ただ、相続税が安くなることと、ご家族にとって良い相続になることは、必ずしも同じではないとお伝えしたのです。
後日、社長さんから連絡がありました
しばらくして、その社長さんからご連絡をいただきました。
「あのあと、子どもたちに相談してみたんです」
すると、お子さんたちからは、思いがけない返事があったそうです。
「東京の、見たこともない投資用マンションを相続して、大家さんになるのは嫌だ」
「それなら、現金で残してもらう方がありがたい」
社長さんは驚かれました。
ご自身では、子どものためになると思って進めていた相続税対策。
ところが、肝心のお子さんたちは、その不動産を望んでいなかったのです。
そして、社長さんは最終的にマンションの購入を見送られました。
「自分だけで決めればいいと思っていたけど、こういうことは、子どもたちにも妻にも相談して進めるべきだったね」
そうおっしゃったあと、最後にいただいたのが、
「命拾いしたよ」
という言葉でした。
今でも、私の心に残っている出来事です。
山下FPが社長にお尋ねした3つのこと
このとき私が大切にしたのは、次の3つの視点でした。
① そのマンションを相続するお子さんは、大家さんになりたいですか？
② お子さん3人の財産のバランスは、どう考えていますか？
③ 金利上昇や修繕費を考えても、本当に収益が残りますか？
相続税の計算だけでは見えてこない、ご家族の気持ちや将来の負担があります。
不動産を購入する前に、ぜひ一度考えていただきたいことです。
2．なぜ不動産を買うと相続税対策になるの？
そもそも、なぜ現金を不動産に替えると、相続税対策になると言われてきたのでしょうか。
例えば、現金1億円を持っている場合、相続税の計算上も原則として1億円の財産です。
一方、不動産は、購入価格と相続税を計算する際の評価額が必ずしも一致しません。
土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を基礎として評価するのが一般的です。
さらに、賃貸不動産の場合には、入居者の権利などを考慮した評価額の減額が認められることがあります。
その結果、1億円で購入した不動産の相続税評価額が、購入価格より低くなる場合があるのです。
ただし、ここで大切なことがあります。
相続税評価額が低いことと、その不動産を高く売却できることは別問題です。
税金の計算上は有利でも、不動産の価格が下がってしまえば、家族の財産が減る可能性があります。
3．2027年から変わる？「相続前5年以内」の不動産評価
こうした不動産を活用した相続税対策について、2026年度（令和8年度）税制改正では、一定の貸付用不動産の評価方法を見直す方針が示されました。
新しい評価方法は、2027年1月1日以後の相続・贈与から適用される予定です。
主な対象は、相続や贈与の前5年以内に有償で取得・新築した一定の貸付用不動産です。
従来の路線価や固定資産税評価額などを基礎とする評価に代えて、通常の取引価額に相当する金額で評価する仕組みが示されています。
ただし、一定の条件を満たす場合には、取得価額に地価変動や建物の減価などを反映した金額の80％相当で評価できる取扱いも示されています。
つまり、これまでのように、購入価格と相続税評価額の大きな差を利用した節税効果を期待することが、難しくなる場合があるのです。
すでに購入したマンションも対象になる？
ここは重要なポイントです。
今回の見直しは、2027年以降に購入した不動産だけが対象になるという意味ではありません。
2027年1月1日以後に相続や贈与が発生した場合、取得時期を遡って判定する仕組みが示されています。
そのため、すでに購入している賃貸不動産も対象となる可能性があります。
一方、対象外となるケースや経過措置も設けられる予定です。
物件の種類、取得・新築時期、所有状況などによって取扱いが異なるため、個別の確認が必要です。
なお、2026年11月10日時点では、国税庁の法令解釈通達案について意見募集が終了していますが、今回確認した公的資料では正式通達の公表を確認できていません。以下は公表済み資料に基づく説明です。
4．1億円のマンションなら、相続税評価額はいくら？
ここで、簡単な数字の例を見てみましょう。
1億円の賃貸マンションを購入したとします。
従来の評価方法で、仮に相続税評価額が5,000万円になったとしましょう。
一方、新しい評価方法で、取得価額に対する地価変動や建物の減価などの調整がないと仮定し、所定の条件を満たした場合には、8,000万円という評価額が一つのイメージになります。
| 財産の持ち方 | 相続税評価額の例 |
|---|---|
| 現金1億円 | 1億円 |
| 従来の不動産評価を仮定 | 5,000万円 |
| 新評価を単純化した例 | 8,000万円 |
この例では、現金を不動産に替えることによる評価額の引下げ幅が、5,000万円から2,000万円へ縮小します。
もちろん、これは制度の仕組みを説明するための仮定です。
実際の評価額は、物件や取得状況、地価変動、建物の減価などによって異なります。
また、評価額の差がそのまま相続税額の差になるわけではありません。
それでも、これまでと同じ節税効果を期待して不動産を購入することには、慎重な検討が必要だとわかります。
「相続税評価額」と「実際に残るお金」は違う
ここで、もう一つ大切なことを確認しておきましょう。
例えば、新しい評価方法による相続税評価額が8,000万円になったとしても、将来そのマンションを8,000万円で売却できるという意味ではありません。
相続税評価額は、あくまで税金を計算するための金額です。
実際の売却価格は、そのときの不動産市場や物件の状態、買い手の状況などによって決まります。
「税金の計算上の評価額」と「家族が実際に受け取れるお金」は違うのです。
5．5年以上持てば安心？不動産小口化商品は？
「それなら、5年以上保有すればいいのでは？」
そう考える方もいらっしゃるでしょう。
確かに、今回の見直しでは、相続・贈与前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産が対象の一つとなっています。
しかし、5年を超えて保有すれば必ず節税できる、というわけではありません。
例えば、一定の不動産小口化商品については、取得時期にかかわらず評価方法が見直される予定です。
また、従来の評価方法による場合でも、個別の事情によっては評価の妥当性が問題になることがあります。
さらに、不動産を5年以上保有する間には、空室、修繕費の増加、家賃の下落、不動産価格の変動などのリスクがあります。
税制上の5年という期間だけで、不動産投資の良し悪しを判断することはできません。
6．「東京の好立地だから安心」は本当？
冒頭の社長さんが勧められたマンションは、山手線の内側という立地が大きなセールスポイントだったそうです。
確かに、都心の利便性が高い地域では、賃貸需要や資産価値が期待できる物件もあります。
しかし、「山手線の内側だから値下がりしない」という保証はありません。
不動産の価格は、立地だけで決まるものではないからです。
購入価格が割高であれば、将来の売却時に損失が出る可能性があります。
築年数が経過すれば、修繕費が増えることもあります。
借入れをして購入する場合は、金利の動向も重要です。
例えば、変動金利で借りている場合、金利が上昇すれば返済負担が増える可能性があります。
仮に1億円のマンションから年間400万円の家賃収入があったとしても、それがすべて手元に残るわけではありません。
管理費、修繕費、固定資産税、空室による損失、借入金返済などを考える必要があります。
不動産の相続税評価額が下がっても、毎年の収支が悪化し、売却時に損失が出れば、相続対策として成功したとは言えないでしょう。
私が社長さんにお伝えしたかったのは、この点でもあります。
「節税できる物件」と「良い投資物件」は、必ずしも同じではありません。
7．子どもが3人。マンションは誰に残す？
今回の社長さんの事例では、お子さんが3人いらっしゃいました。
そのうちのお一人に東京のマンションを残す予定だったそうです。
ここにも、相続対策として考えておきたい問題があります。
例えば、長男に賃貸マンションを残し、次男と三男には別の財産を残すとします。
その場合、財産の価値のバランスはどうでしょうか。
ほかの相続人に渡せる現金が不足していれば、遺産分割の話し合いが難しくなる可能性もあります。
また、マンションを相続したお子さんが、必ずしも不動産経営を望んでいるとは限りません。
賃貸物件を相続すれば、家賃収入を得られる一方で、入居者対応、修繕、管理会社とのやり取り、将来の売却判断なども必要になります。
管理会社に委託できる部分はありますが、所有者としての判断や責任がなくなるわけではありません。
「財産を残してあげたい」という親の気持ちと、「どんな財産を受け取りたいか」という子どもの希望は、必ずしも一致しないのです。
冒頭の社長さんが購入を見送られたのは、まさにこの点を確認されたからでした。
8．財産は多いのに、相続税を払う現金がない？
不動産を活用した相続対策では、納税資金にも注意が必要です。
例えば、3億円の財産があっても、その大部分が自宅、賃貸マンション、土地などの不動産だったらどうでしょうか。
相続税の納税に必要な現金が不足することも考えられます。
相続税は原則として、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に金銭で納付する必要があります。
不動産を売却して納税資金を準備しようとしても、希望する価格で、必要な時期までに売却できるとは限りません。
また、相続人が複数いる場合、遺産分割のための現金が必要になることもあります。
相続税評価額を下げるために現金を不動産へ替えた結果、相続時に現金が足りなくなる。
こうした事態は避けたいところです。
そのため、私は相続対策を考える際、不動産だけでなく、預貯金、金融資産、生命保険なども含めて、全体のバランスを見ることが大切だと考えています。
9．山下FPが相続対策で大切にしていること
今回ご紹介した社長さんのエピソードには、私が日頃から大切にしている考え方が詰まっています。
相続税対策として不動産を購入すること自体が悪いわけではありません。
収益性が高く、長期保有に適した物件であれば、資産形成と相続対策の両面で役立つ場合もあります。
しかし、税金の計算だけで判断するのは危険です。
私は、相続対策のご相談では、こんなことも考えていただきたいと思っています。
「その不動産を相続するお子さんは、大家さんになりたいと思っていますか？」
「奥様は、その相続対策をご存じですか？」
「お子さん同士の財産のバランスは取れていますか？」
「借入金の返済や将来の修繕費を考えても、収益は残りますか？」
「いざというとき、相続税を払う現金は確保できていますか？」
税金の計算だけでは見えてこない問題が、相続にはたくさんあります。
社長さんが家族のために良かれと思って進めた対策でも、残されたご家族が望まない財産であれば、かえって負担になるかもしれません。
だからこそ、相続対策は財産を残す方だけで決めるのではなく、受け取るご家族の気持ちも大切にしていただきたいのです。
冒頭の社長さんは、契約直前にお子さんたちへ相談し、マンションの購入を見送られました。
もし、ご家族に確認しないまま購入していたら、どのような相続になっていたでしょうか。
それは誰にもわかりません。
ただ一つ言えるのは、購入前にご家族の本当の気持ちを知ることができたということです。
私は、相続税を減らすことだけが相続対策の成功ではないと思っています。
「相続が終わったあと、家族の手元にどれだけのお金が残るのか」
そして、
「残された奥様やお子さんが、安心して暮らしていけるのか」
ここまで考えることが大切です。
社長、相続税対策として不動産を購入する前に、ぜひ一度、ご家族に聞いてみてください。
「この財産、引き継いでもらえるかな？」
その一言が、将来のご家族を守るきっかけになるかもしれません。
相続税対策で不動産購入を勧められている社長さんへ
契約書に判を押す前に、一度確認してみませんか？
山下FP企画では、不動産の購入を前提とせず、
- 相続税対策としての効果
- 家賃収入と借入金返済のバランス
- 将来の売却や納税資金
- 奥様やお子さんへの財産の残し方
を整理し、ご家族に合った資産承継を考えるお手伝いをしています。
不動産会社や金融機関から提案された相続対策についても、収益性・換金性・ご家族への影響などを整理し、判断材料をご提供します。
税務上の個別判断は、税理士等の専門家と連携して進めます。
「購入するかどうか、まだ決めていない」段階でもご相談いただけます。
社長、その相続税対策、税金は減っても、奥様とお子さんは喜ばれますか？
【制度に関する注意事項】
本記事は、2026年11月10日時点で公表されている2026年度税制改正大綱および国税庁の法令解釈通達案等に基づく一般的な解説です。
2027年1月1日以後の相続・贈与から適用される予定の貸付用不動産の評価見直しについては、対象財産、取得・新築時期、経過措置、評価方法などに細かな条件があります。
国税庁の通達案は2026年9月18日に公表され、10月18日に意見募集が終了しています。2026年11月10日時点の今回の確認では、正式通達の公表を確認できていません。今後公表される正式な取扱いにご留意ください。
記事中の金額や収益は説明のための仮定であり、実際の相続税額、投資収益、売却価格等を保証するものではありません。
個別の税務判断は税理士等にご確認ください。
※本記事でご紹介したご相談事例は、実際にあったエピソードをもとにしています。お客様のプライバシー保護のため、個人が特定されないよう一部の表現を調整しています。
参考資料
e-Gov｜「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）に対する意見公募
三菱UFJ信託銀行｜不動産FLASH「相続税等の財産評価の適正化」
